개발제한구역 농어촌체험휴양마을 건축허가 절차
안녕하세요.
개발제한구역 개발 전문 이효종 행정사입니다.
개발제한구역내에서 농어촌휴양마을 지정절차에 따라 건축허가를 할 수 있는 절차를 정리했습니다.
1. 개발제한구역에서의 행위제한
개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업(이하 “도시ㆍ군계획사업”이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경
가. 공원, 녹지, 실외체육시설, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설
나. 도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형(線形)시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설
다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설
라. 국방ㆍ군사에 관한 시설 및 교정시설
마. 개발제한구역 주민과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 추진으로 인하여 개발제한구역이 해제된 지역 주민의 주거ㆍ생활편익ㆍ생업을 위한 시설
1의2. 도시공원, 물류창고 등 정비사업을 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 정비사업 구역에 설치하는 행위와 이에 따르는 토지의 형질변경
2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築)
3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주단지의 조성
3의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위
4. 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 대통령령으로 정하는 토지의 형질변경
5. 벌채 면적 및 수량(樹量), 그 밖에 대통령령으로 정하는 규모 이상의 죽목(竹木) 벌채
6. 대통령령으로 정하는 범위의 토지 분할
7. 모래ㆍ자갈ㆍ토석 등 대통령령으로 정하는 물건을 대통령령으로 정하는 기간까지 쌓아 놓는 행위
8. 제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위
9. 개발제한구역 지정 당시 지목(地目)이 대(垈)인 토지가 개발제한구역 지정 이후 지목이 변경된 경우로서 제1호마목의 시설 중 대통령령으로 정하는 건축물의 건축과 이에 따르는 토지의 형질변경
13) 농어촌체험·휴양마을사업 관련 시설
가) 「도시와 농어촌 간의 교류촉진에 관한 법률」 제2조제5호에 따른 농어촌체험·휴양마을사업에 필요한 체험관, 휴양시설, 판매시설, 숙박시설, 음식점 등의 시설을 말한다.
나) 「도시와 농어촌 간의 교류촉진에 관한 법률」 제5조에 따라 농어촌체험·휴양마을사업자로 지정받은 자가 같은 조에 따라 제출한 사업계획서에 따라 설치하는 것이어야 한다.
다) 설치할 수 있는 시설의 전체 면적은 2,000제곱미터를 초과할 수 없다.
라) 1회로 한정한다.
마) 「하수도법」 제2조제15호에 따른 하수처리구역으로 포함된 경우만 해당한다.
바) 임야인 토지에는 설치할 수 없다.
2. “농어촌체험ㆍ휴양마을사업자”란?
농어촌체험ㆍ휴양마을사업을 운영하는 자로 지정을 받은 마을협의회 또는 어촌계를 말한다.
- 농어촌체험ㆍ휴양마을사업자의 지정요건
「도시와 농어촌 간의 교류촉진에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제5조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 지정요건”이란 다음 각 호와 같다.
1. 마을협의회 또는 어촌계 구성원의 과반수가 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본법 시행령」 제3조에 따른 농업인 또는 「수산업ㆍ어촌 발전 기본법 시행령」 제3조제2항에 따른 어업인일 것. 다만, 마을의 인구 및 구성 등에 따라 마을협의회 또는 어촌계 구성원의 과반수가 농업인 또는 어업인일 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
2. 농어촌다운 마을경관과 전통문화자원 등이 잘 보전되어 있는 마을로서 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다)이 농어촌체험ㆍ휴양마을사업자로 지정할 필요가 있다고 인정하는 마을
3. 개발제한구역내 농어촌체험·휴양마을사업 관련 시설
1) 「도시와 농어촌 간의 교류촉진에 관한 법률」 제2조제5호에 따른 농어촌체험·휴양마을사업에 필요한 체험관, 휴양시설, 판매시설, 숙박시설, 음식점 등의 시설을 말한다.
2) 「도시와 농어촌 간의 교류촉진에 관한 법률」 제5조에 따라 농어촌체험·휴양마을사업자로 지정받은 자가 같은 조에 따라 제출한 사업계획서에 따라 설치하는 것이어야 한다.
3) 설치할 수 있는 시설의 전체 면적은 2,000제곱미터를 초과할 수 없다.
4) 1회로 한정한다.
5) 「하수도법」 제2조제15호에 따른 하수처리구역으로 포함된 경우만 해당한다.
6) 임야인 토지에는 설치할 수 없다.
4. 개발제한구역 개발시 유의사항
개발제한구역내 건축행위가 가능한 개발행위를 하는 방법중 농촌지역에서 할 수 있는 방법을 소개하였습니다. 특히 개발제한구역은 농촌지역에 해당하는 경우가 대부분이기 때문에 농어촌체험휴양마을 사업에 대상자가 될 수 있습니다. 문제는 지자체 담당 공무원이 업무를 모르기 때문에 무조건 안된다고 주장하는 경우가 대부분입니다. 전문행정사가 아닌 분들이 이러한 공무원에 행태에 대해서 대처할 수 없습니다. 그러나 인권 행정사사무소 이효종 행정사는 서울시립대학교 법학 박사 수료한 경력은 이러한 공무원을 압박하기 위하여 각종 법령을 근거로 공무원을 날릴 수 있는 자료로 업무를 할 수 있도록 압박을 가하여 업무를 진행하고 있습니다. 개발제한구역내 개발할 수 있는 요건에 해당하시는 분들은 도전하시길 바랍니다.
