일반주거지역 관광숙박업 사업계획승인

 

안녕하세요.

관광숙박업 전문 이효종 행정사입니다.

일반주거지역의 관광숙박업 사업계획승인을 정리했습니다.

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1. 관광숙박업이란?

 

숙박업은 공중위생관리법상 숙박업과 관광진흥법상 숙박업으로 구분되어 있습니다. 
관광숙박업이란 "관광진흥법"에 아래와 같이 규정되어 있습니다.

- 관광숙박업 : 다음 각 목에서 규정하는 업

 

1) 호텔업

: 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추어 이를 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식ㆍ운동ㆍ오락ㆍ휴양ㆍ공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업

- 호텔업의 종류는 아래와 같습니다.

가. 관광호텔업 : 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하고 숙박에 딸린 음식ㆍ운동ㆍ오락ㆍ휴양ㆍ공연 또는 연수에 적합한 시설 등(이하 “부대시설”이라 한다)을 함께 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업(業)

나. 수상관광호텔업 : 수상에 구조물 또는 선박을 고정하거나 매어 놓고 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추거나 부대시설을 함께 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업

다. 한국전통호텔업 : 한국전통의 건축물에 관광객의 숙박에 적합한 시설을 갖추거나 부대시설을 함께 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업

라. 가족호텔업 : 가족단위 관광객의 숙박에 적합한 시설 및 취사도구를 갖추어 관광객에게 이용하게 하거나 숙박에 딸린 음식ㆍ운동ㆍ휴양 또는 연수에 적합한 시설을 함께 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업

마. 호스텔업: 배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 시설로서 샤워장, 취사장 등의 편의시설과 외국인 및 내국인 관광객을 위한 문화ㆍ정보 교류시설 등을 함께 갖추어 이용하게 하는 업

바. 소형호텔업: 관광객의 숙박에 적합한 시설을 소규모로 갖추고 숙박에 딸린 음식ㆍ운동ㆍ휴양 또는 연수에 적합한 시설을 함께 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업

사. 의료관광호텔업: 의료관광객의 숙박에 적합한 시설 및 취사도구를 갖추거나 숙박에 딸린 음식ㆍ운동 또는 휴양에 적합한 시설을 함께 갖추어 주로 외국인 관광객에게 이용하게 하는 업

2) 휴양 콘도미니엄업

관광객의 숙박과 취사에 적합한 시설을 갖추어 이를 그 시설의 회원이나 소유자등, 그 밖의 관광객에게 제공하거나 숙박에 딸리는 음식ㆍ운동ㆍ오락ㆍ휴양ㆍ공연 또는 연수에 적합한 시설 등을 함께 갖추어 이를 이용하게 하는 업

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2. 관광숙박업 건축가능지역


( 1. 일반주거지역 / 2. 준주거지역 / 3. 준공업지역 / 4. 자연녹지지역)

 

관광숙박업은 "관광진흥법"에 따라 지정된 관광지 또는 관광단지, 계획관리지역(지자체 조례), 지자체 조례에 따른 상업지역, 계획관리지역과 관광진흥법에 명시된 1. 일반주거지역 / 2. 준주거지역 / 3. 준공업지역 / 4. 자연녹지지역 등이 있습니다. 특히 건축사님이나 지자체에서는 일반주거지역에서 관광숙박업이 된다면 불가능하다고 하는 경우가 많이 있습니다. 그 이유는 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )"과 조례에서는 불가능하기 때문입니다. 그러나 관광진흥법상 관광숙박업 사업계획승인을 받은 경우는 이 법령을 적용하지 않고  "관광진흥법"에 따라 사업계획승인을 받은 경우에는 관광숙박업은 건축물을 용도변경할 수 있고 등록할 수 있습니다.

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3. 관광숙박업 사업계획승인 기준

 

- 관광숙박업의 사업계획 승인 기준은 아래와 같습니다. -

 

1. 사업계획의 내용이 관계 법령의 규정에 적합할 것

2. 사업계획의 시행에 필요한 자금을 조달할 능력 및 방안이 있을 것

3. 일반 주거지역의 관광숙박시설 및 그 시설 안의 위락시설은 주거환경을 보호하기 위하여 다음 각 목의 기준에 맞아야 하고, 준주거지역의 경우에는 다목의 기준에 맞을 것. 다만, 일반 주거지역에서의 사업계획의 변경승인(신축 또는 기존 건축물 전부를 철거하고 다시 축조하는 개축을 하는 경우는 포함하지 아니한다)의 경우에는 가목의 기준을 적용하지 아니하고, 일반 주거지역의 호스텔업의 시설의 경우에는 라목의 기준을 적용하지 아니한다.

가. 다음의 구분에 따라 사람 또는 차량의 통행이 가능하도록 대지가 도로에 연접할 것. 다만, 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)는 주거환경을 보호하기 위하여 필요하면 지역 특성을 고려하여 조례로 이 기준을 강화할 수 있다.

1) 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 의료관광호텔업 및 휴양 콘도미니엄업: 대지가 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

2) 호스텔업 및 소형호텔업: 대지가 폭 8미터(관광객의 수, 관광특구와의 거리 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하여 고시하는 지역에서 20실 이하의 객실을 갖추어 경영하는 호스텔업의 경우에는 4미터) 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

나. 건축물(관광숙박시설이 설치되는 건축물 전부를 말한다) 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지를 조망할 수 있는 창이나 문 등의 개구부가 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접된 대지의 경계선[대지와 대지 사이가 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천이나 그 밖의 건축이 허용되지 아니하는 공지(空地)인 경우에는 그 인접된 대지의 반대편 경계선을 말한다]까지의 수평거리의 두 배를 초과하지 아니할 것

다. 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하거나 그 밖의 방법으로 주변의 주거환경을 해치지 아니하도록 할 것

라. 대지 안의 조경은 대지면적의 15퍼센트 이상으로 하되, 대지 경계선 주위에는 다 자란 나무를 심어 인접 대지와 차단하는 수림대(樹林帶)를 조성할 것

4. 연간 내국인 투숙객 수가 객실의 연간 수용가능 총인원의 40퍼센트를 초과하지 아니할 것(의료관광호텔업만 해당한다)

 

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4. 일반주거지역에서 사업계획승인 기준 정리

위의 관광숙박업 사업계획 승인기준에서 중요한 것은 도로와 건축물 요건입니다.

 

일반주거지역에서는 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )"싱 개발행위요건에 따른 도로요건만 충족해야 되지만, 호텔업의 요건에 따라 아래 요건을 충족해야 합니다.

1) 관광호텔업, 수상관광호텔업, 한국전통호텔업, 가족호텔업, 의료관광호텔업 및 휴양 콘도미니엄업: 대지가 폭 12미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

2) 호스텔업 및 소형호텔업: 대지가 폭 8미터(관광객의 수, 관광특구와의 거리 등을 고려하여 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지정하여 고시하는 지역에서 20실 이하의 객실을 갖추어 경영하는 호스텔업의 경우에는 4미터) 이상의 도로에 4미터 이상 연접할 것

그리고 건축물요건은 "건축법"상 숙박업으로 용도변경이 가능한 건물이어야 합니다.

 

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5. 일반주거지역 관광숙박업 사업계획 승인 사례

 

아래 사례는 일반주거지역에서 관광숙박업으로 사업계획승인을 받은 사례이며, 필자가 처리한 사건입니다.

관광숙박업 사업계획 승인에서 가장 난이도가 어려운 부분은 일반주거지역이며 실제 사례가 많이 있습니다.

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6. 관광숙박업 사업계획승인시 유의사항

관광숙박업의 사업계획승인시 행정사가 알아야 하는 지식은 건축법, 장애인편의법, 관광진흥법, 도로법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 ), 산지관리법, 도로법, 주차장법 등입니다. 이러한 지식이 한가지라도 놓치게 되면 향후 큰 문제가 발생할 수 있습니다. 필자의 경우는 협업된 건축사님과 토목기사님과 다양한 전문가 등의 협력을 통해서 실수를 줄이는 작업을 하고 있으며, 현재까지 일반주거지역의 사업계획 승인을 실패한 사례가 없습니다. 실패가 없는 이유는 우선 불가능한 사건은 사전에 검토하여 수임하지 않고, 건축물 상태의 관해서는 협업된 건축사님과 사전에 검토하여 불필요한 비용을 줄이고 있습니다. 관광숙박업을 도전하시는 사장님께서는 이 모든것을 건축사님께 의뢰하지 마시길 부탁드립니다. 그 이유는 우선 건축사님은 관광진흥법상 인허가를 받을 수 없으며, 담당 공무원이 지식과 경험이 부족하여 불가능하다면 그대로 따르는 경우가 많습니다. 필자는 실제 담당공무원에게 실무를 알려드리고 거부처분시 행정심판까지 진행합니다.

 

관광숙박업은 전문행정사의 도움을 받으시길 바랍니다.

서울시립대학교 법학 박사 수료

인권 행정사사무소 대표 이효종 010 2284 9395